Los fondos de inversión inmobiliarios son una excelente alternativa de inversión
Por: Fernando Melgar
Desde hace tres años, ACRES SAFI ha venido implementando diversas y novedosas alternativas de financiamiento e inversión en el Sector Inmobiliario, tanto en el segmento de vivienda residencial como en el de vivienda social. Estas se caracterizan por tener un atractivo retorno y una adecuada robustez, permitiendo a sus inversionistas acceder a este dinámico sector, contribuyendo de esta manera a reducir el déficit habitacional en nuestro país y generando una importante mejora en la calidad de vida de los peruanos.
¿Cuál es el objetivo de nuestros Fondos Inmobiliarios?
El objetivo de ACRES SAFI es brindar a las desarrolladoras inmobiliarias (o al Sector Inmobiliario) una fuente alternativa de financiamiento frente a las del sistema financiero tradicional, que sea competitiva en costos y más flexible en términos de plazos, formas de pago, garantías exigidas, entre otros factores; y de esta forma, acompañarlos de una manera integral en todas las fases del desarrollo inmobiliario, ya sea inicialmente mediante la adquisición de inmuebles donde se ejecutará el proyecto inmobiliario y/o brindando el capital de trabajo para acelerar el desarrollo del proyecto.
En ambos casos, este impulso financiero redunda en la obtención de una mayor rentabilidad del proyecto, (o permite un manejo más flexible del margen financiero) pues dichos recursos permiten optimizar la política de precios de preventa de las unidades inmobiliarias, facilita una mayor rapidez y avance de obra del proyecto y no incrementa el uso de líneas en el sistema financiero, entre otros factores positivos.
En este sentido, la estructura de financiamiento tradicional de los proyectos inmobiliarios se ha modificado con la participación de los fondos de inversión. Anteriormente, la Banca financiaba en promedio el 70% de la estructura financiera total y el 30% lo aportaba el desarrollador, mientras que actualmente tanto los fondos de inversión como la Banca y el desarrollador pueden llegar a compartir en partes iguales un tercio de la estructura de financiamiento de cada desarrollo inmobiliario.
Nuestro diferenciador y la robustez de nuestro producto
Es importante señalar que en el caso de los fondos inmobiliarios de ACRES SAFI, a diferencia de la manera usual como trabajan otros fondos de inversión inmobiliaria en el mercado peruano, el diseño y la estructura operativa de los fondos es novedosa y muy eficiente, pues permite, por un lado, optimizar el uso de los recursos invertidos al rentabilizarlos desde el día siguiente de haber realizado la inversión, tener una mayor predictibilidad sobre la tasa de retorno a obtener pues el fondo invierte en instrumentos de renta fija, así como dotar a la estructura de la operación de una cobertura sólida al contar con la participación de un Fideicomiso de Titulización donde se aportan los inmuebles, terrenos o unidades inmobiliarias futuras del proyecto a financiar y los flujos futuros correspondientes, como medio de pago y garantía de la deuda emitida, y un mejorador de riesgo de crédito bajo la forma de la emisión de una carta fianza por parte de una empresa de seguros, la cual es supervisada por la SBS.
Adicionalmente, en cada operación se realiza la emisión de una serie o clase de cuotas, la cual está asociada al proyecto específico, permitiendo a los inversionistas tener claramente diferenciados los riesgos y retornos de cada inversión.
En tal sentido, dentro de la estructura, participan, además de la Sociedad Administradora, quien se encarga de gestionar el fondo, la sociedad Titulizadora, la cual es la encargada de administrar el Fideicomiso de Titulización, y cumpliendo sus labores de fiduciario, realiza la verificación de la legitimidad de los inmuebles, verificando que no existan cargas ni gravámenes sobre ellos, así como de la transferencia oportuna de flujos, con el fin de tener seguridad sobre la calidad y robustez de los medios de pago y garantía de la deuda.
En último término, participa una sociedad Agente de Bolsa, quien se encarga del proceso de colocación de las cuotas del fondo de inversión y búsqueda de inversionistas.
Nuestro Fondo de Land Banking
Hablemos inicialmente de los fondos de inversión inmobiliarios orientados a financiar proyectos de vivienda residencial. La estrategia de inversión está basada en el financiamiento de operaciones inmobiliarias ubicadas sobre todo en Lima Moderna, orientadas a los segmentos B y C , donde se evidencia la existencia de un déficit de oferta habitacional importante.
Para la fase inicial de los proyectos, se ha constituido el Fondo de inversión denominado Land Banking, el cual brinda financiamiento para la adquisición del inmueble o inmuebles donde se desarrollará un futuro proyecto de vivienda residencial. El financiamiento fluctúa entre 60% a 90% del valor de transacción o valor de tasación, el menor, y la diferencia es el aporte que realiza con recursos propios el desarrollador inmobiliario. Este porcentaje varía en función de la experiencia, el tamaño y track record de operaciones similares ejecutadas anteriormente por el grupo inmobiliario.
Las instancias de decisión para aprobar las condiciones de financiamiento son, en primer lugar, el Comité de Riesgos de la empresa aseguradora, y posteriormente, en caso de una respuesta favorable que asegura la emisión de la carta fianza, es evaluada por el Comité de Inversiones del Fondo, el cual está integrado por tres miembros independientes de reconocido prestigio, conocimiento y trayectoria en el mercado inmobiliario.
En este contexto, luego de un sólido proceso de evaluación de la operación, es que el inversionista adquiere cuotas de participación de este fondo, el cual bajo una estrategia de renta fija realiza inversiones en instrumentos de deuda, llámese Papeles Comerciales y/o Bonos Titulizados, con una tasa cupón fija, emitidos por un Fideicomiso de Titulización, cuyo respaldo de pago está constituido por el inmueble o inmuebles aportados al Fideicomiso y flujos futuros, y cuenta con un mejorador de riesgo de crédito bajo la forma de una Carta Fianza emitida por una empresa de seguros, la cual cobertura el pago del principal más los intereses de la deuda, ante un evento de incumplimiento por parte del desarrollador que lo obliga a conseguir la autorización de la Municipalidad al Anteproyecto, la aprobación de la línea de crédito constructor por parte de una entidad financiera y el otorgamiento de hipoteca sobre el inmueble o inmuebles aportados en dominio fiduciario al Fideicomiso; esto último elemento es el gatillador del repago de la deuda y la devolución del capital y retorno para los inversionistas en los términos pactados.
El Fondo ha realizado cuatro levantamientos de capital para financiar proyectos con estas características, habiéndose pagado dos de ellos bajo los términos y condiciones pactadas originalmente y teniendo dos operaciones vigentes. El retorno histórico promedio en dólares ha sido de 7.50% TEA antes de impuestos, y los plazos han fluctuado entre los 12 a 18 meses, siendo la devolución del capital y el retorno al vencimiento de la operación.
Nuestro Fondo Capital Constructor
Para apoyar el inicio y/o acelerar la construcción de los desarrollos inmobiliarios de vivienda residencial, el Fondo Capital Constructor brinda capital de trabajo a las inmobiliarias.
Las instancias de decisión para aprobar las condiciones de financiamiento son, en primer lugar, el Comité de Riesgos de la empresa aseguradora, y posteriormente, en caso de una respuesta favorable que asegura la emisión de la carta fianza, es evaluada por el Comité de Inversiones del Fondo, el cual está integrado por tres miembros independientes de reconocido prestigio, conocimiento y trayectoria en el mercado inmobiliario.
En este sentido, el proceso de evaluación mantiene el mismo nivel de exigencia que en el fondo anterior, tras lo cual el inversionista adquiere cuotas de participación, y donde el fondo realiza inversiones, bajo una estrategia de renta fija, en instrumentos de deuda, Bonos Titulizados, con una tasa cupón fija, emitidos por un Fideicomiso de Titulización, cuyo respaldo de pago está constituido por unidades inmobiliarias futuras (principalmente departamentos y en menor medida, estacionamientos y/o depósitos) y flujos futuros, aportados en dominio fiduciario al Fideicomiso, y cuenta con un mejorador de riesgo de crédito bajo la forma de una Carta Fianza emitida por una empresa de seguros, la cual cobertura el pago del principal más los intereses de la deuda.
La Carta Fianza asegura las siguientes principales obligaciones de hacer por parte del desarrollador, como son culminar la construcción del proyecto dentro del período de vigencia de la operación y realizar el rescate de unidades inmobiliarias aportadas al Fideicomiso en dicho período, lo cual activa el pago de la deuda y la devolución del capital y retorno para los inversionistas en los términos pactados.
El Fondo ha realizado siete levantamientos de capital para financiar proyectos con estas características, con un track record de seis operaciones pagadas bajo los términos y condiciones pactadas originalmente y manteniendo una operación vigente. El retorno histórico promedio en dólares ha sido de 7.75% TEA antes de impuestos, y los plazos han fluctuado entre los 18 a 24 meses, siendo la devolución del capital y el retorno al vencimiento de cada operación.
Nuestro Fondo de Desarrollo Inmobiliario
Finalmente, con el fin de complementar su oferta de fondos inmobiliarios, ACRES SAFI puso en operación en noviembre del año pasado un fondo de inversión destinado al financiamiento de operaciones en el segmento de vivienda social y desarrollos inmobiliarios con fines comerciales.
La estrategia de inversión está basada principalmente en el financiamiento de operaciones inmobiliarias bajo los programas Mivivienda y Techo Propio, ubicadas sobretodo en Provincias, los cuales junto con el Bono Verde, poseen la ventaja de establecer un tope máximo a los precios de las viviendas, así como permitir obtener a los compradores un descuento en dichos precios, beneficios exclusivos de dichos programas, que redundan en unidades inmobiliarias con menores precios de comercialización, lo cual facilita el acceso de las personas al acceso al crédito con interés en las viviendas, reduce el déficit habitacional y garantiza el éxito comercial de los proyectos.
El financiamiento obtenido se destina a solventar los gastos preoperativos generales del proyecto como los gastos de marketing, construcción de casa modelo, acceso vial al condominio, estudios de instalaciones eléctricas y disponibilidad de agua, entre los principales.
La estructuración financiera de los proyectos es realizada por el área de Finanzas Corporativas de ACRES SAB, quienes poseen un amplio track record y expertise en la evaluación de este tipo de operaciones. Con la estructura de financiamiento definida, posteriormente es evaluada por el Comité de Inversiones del Fondo, el cual está integrado por tres miembros independientes de reconocido prestigio, conocimiento y trayectoria en el mercado inmobiliario.
Dado ello, el inversionista adquiere cuotas de participación de este fondo, el cual bajo una estrategia de renta fija realiza inversiones en instrumentos de deuda, Bonos Titulizados, con una tasa cupón fija, emitidos por un Fideicomiso de Titulización, cuyo respaldo de pago está constituido por flujos futuros de las ventas, los terrenos o inmuebles pertenecientes a las siguientes etapas del desarrollo, los cuales valorizados por un tasador independiente representan una proporción de dos a uno versus el monto del financiamiento. Estos terrenos se aportan al Fideicomiso, para coberturar el pago del principal más los intereses de la deuda.
A la fecha, el Fondo ha realizado tres levantamientos de capital para financiar proyectos inmobiliarios y con fines comerciales, manteniendo actualmente vigentes dichas operaciones. El retorno histórico promedio en dólares ha sido de 10% TEA antes de impuestos, y los plazos han fluctuado entre los 24 a 36 meses, siendo el retorno devuelto de manera periódica mientras el capital al vencimiento de la operación.
SOBRE ACRES FINANCE
“Nuestra estrategia para desarrollar el mercado de capitales peruano tiene como uno de sus pilares, la creación de productos innovadores de financiamiento e inversión para ponerlos al alcance de las empresas e inversionistas.", señaló Rui Baracco, Director Ejecutivo de ACRES Finance.
ACRES Finance brinda soluciones integrales de financiamiento e inversión en el mercado de capitales. Para ello, cuenta con tres (03) empresas especializadas que operan bajo licencia y supervisión de la Superintendencia del Mercado de Valores (SMV): ACRES Agente de Bolsa, ACRES Titulizadora y ACRES SAFI.
