4 ventajas competitivas de los fideicomisos de titulización frente a la asociación en participación
Debido a las modificaciones en la Ley del impuesto a la Renta, las asociaciones en participación (APs) se han visto afectadas, debido a que los rendimientos producto de las APs deben descontar el Impuesto a la Renta. Este hecho, está dando espacio a otro tipo de estructuras de desarrollo inmobiliario y financiamiento que vienen siendo utilizadas ampliamente en otros países y que presentan ciertas ventajas tanto para el inversionista como para el desarrollador inmobiliario, en comparación con las APs. Aprovecho en explicar brevemente las cuatro ventajas que considero más relevantes:
1. Beneficios tributarios:
Recordemos que los cambios normativos en materia tributaria han eliminado la posibilidad, en las APs, de que inversionistas institucionales -como fondos de pensiones y compañías de seguros- inafectos al pago del impuesto a la renta (IR) puedan hacer efectivo tal beneficio, toda vez que el rendimiento distribuido por el asociante ahora considera un descuento del IR; reduciendo así la rentabilidad esperada del proyecto para los inversionistas y generando un perjuicio al mercado inmobiliario producto de un escenario mundial de tasas de interés altas que invita a los inversionistas institucionales a evaluar otros sectores.
A diferencia de las APs, el fideicomiso de titulización se considera “transparente” para efectos del IR. Es decir, el fideicomiso no tributa en cabeza propia, sino quienes deberán hacerlo son los sujetos designados como beneficiarios en el respectivo acto constitutivo. Esta posibilidad de definir a los contribuyentes por las rentas del fideicomiso es clave para lograr la atribución de rentas en términos similares al tratamiento tributario en las APs previo a los cambios normativos.
2. Gestión del riesgo de contraparte:
En contextos actuales de alta incertidumbre toma especial relevancia tener un mayor control en la gestión integral del proyecto inmobiliario, a fin de prevenir o dar inmediato aviso al inversionista de, por ejemplo, desviaciones de recursos, atrasos en el cronograma de obra, retrasos en el pago a proveedores, incremento del riesgo crediticio del desarrollador en centrales de riesgo, etc.
El fideicomiso de titulización tiene la flexibilidad de otorgar facultades de control al fiduciario en las actividades del desarrollo del proyecto que las partes crean convenientes. En ese sentido, el fiduciario puede estar a cargo de realizar los pagos directamente a los proveedores del desarrollador, o reportar a los inversionistas sobre el avance de obra u otras actividades requeridas.
3. Baja carga operativa para el fiduciario y por lo tanto bajos costos:
Como consideración necesaria para que este producto funcione y sea de utilidad para el mercado, se debe mantener la agilidad del gestor inmobiliario en el desarrollo del proyecto a un nivel similar al de las APs. En ese sentido, la estructura contempla otorgar facultades al gestor a fin de que, en representación del fiduciario, pueda encargarse de la parte comercial y ventas del proyecto, contratación de proveedores, gestión de permisos y demás trámites, y operatividad. Lo anterior debe reflejarse en un costo por administración del fideicomiso relativamente menor y no significativo en la estructura de costos del proyecto.
4. Brinda una mayor exposición del desarrollador a posibles inversionistas de Equity:
Considerando principalmente la robustez legal del fideicomiso de titulización en nuestra legislación, los beneficios tributarios para inversionistas no domiciliados, y el uso del vehículo en otros países, el producto se vuelve en el idóneo para ser utilizado y preferido por los inversionistas, lo cual juega a favor en la evaluación que realizan a la hora de asociarse con los desarrolladores inmobiliarios.
En ACRES Titulizadora ya nos encontramos estructurando este tipo de Fideicomisos con algunos de los desarrolladores más importantes del mercado, quienes están apostando por esta iniciativa innovadora y flexible. Debido a los avances que tenemos a la fecha, estas Titulizaciones deben constituirse a más tardar a inicios de noviembre.
SOBRE ACRES FINANCE
“Nuestra estrategia para desarrollar el mercado de capitales peruano tiene como uno de sus pilares, la creación de productos innovadores de financiamiento e inversión para ponerlos al alcance de las empresas e inversionistas.", señaló Rui Baracco, Director Ejecutivo de ACRES Finance.
ACRES Finance brinda soluciones integrales de financiamiento e inversión en el mercado de capitales. Para ello, cuenta con tres (03) empresas especializadas que operan bajo licencia y supervisión de la Superintendencia del Mercado de Valores (SMV): ACRES Agente de Bolsa, ACRES Titulizadora y ACRES SAFI.
